近年來，物業(yè)服務(wù)逐漸成為百姓生活中的高頻詞，業(yè)主和物業(yè)之間費(fèi)用糾紛、權(quán)益糾紛，甚至肢體沖突、暴力事件頻發(fā)，有關(guān)訴訟案大量產(chǎn)生并迅速增長，但對于大多數(shù)人來說，對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在法律關(guān)系及如何處理該領(lǐng)域的糾紛并不清楚，因此業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾沖突有增無減，令廣大業(yè)主與物業(yè)部門都傷透了腦筋。2003年，我國頒布了第一部《物業(yè)管理?xiàng)l例》。2007年，國務(wù)院對《條例》進(jìn)行了修訂。修改后的《條例》將物業(yè)管理企業(yè)定義為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步明確了業(yè)主的主導(dǎo)地位，并對籌集和使用專項(xiàng)的維修基金、在現(xiàn)有建筑物里進(jìn)行改造、重建這些影響業(yè)主利益的重大問題決定規(guī)則進(jìn)行了重新明確。
案例1 李某是創(chuàng)意英國小區(qū)業(yè)主。一次乘坐小區(qū)電梯時，因電梯故障，導(dǎo)致摔倒跌傷，李某找到物業(yè)公司，物業(yè)公司認(rèn)為電梯已經(jīng)外包給電梯的維修人員了，應(yīng)該去找維修人員，不應(yīng)該找物業(yè)。再一次，某天早上，李某準(zhǔn)備騎電動自行車送孩子上學(xué)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)電動自行車不見了，李某認(rèn)為電動車是在小區(qū)內(nèi)被盜的，小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)有責(zé)任，他又去找物業(yè)公司，物業(yè)公司讓他去找保安，說不關(guān)他們的事，然而他找到保安，保安又讓他去找物業(yè)公司。
案例2 張女士是某小區(qū)的業(yè)主，并在小區(qū)里購買了地下停車位，按照小區(qū)規(guī)定繳納了車位的管理費(fèi)用。2014年7月，昆明連日暴雨，導(dǎo)致她的地下停車位被淹了，她的車因此產(chǎn)生了12萬元維修費(fèi)。張女士很著急，跟物業(yè)公司協(xié)商。物業(yè)公司提出，這個損失跟他們沒有直接關(guān)系。張女士非常生氣，向人民法院提起民事訴訟，要求物業(yè)公司對她全額賠償。法官根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，最終認(rèn)定張女士跟物業(yè)公司只是物業(yè)服務(wù)關(guān)系，而非車輛保管關(guān)系，雖說物業(yè)公司承擔(dān)了安全、防范的相關(guān)基本義務(wù)，但張女士是這輛車的車主，對車輛的保管負(fù)有主要責(zé)任。
通過以上兩個案例，我們先了解相關(guān)的法律知識。
·業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
1、業(yè)主的權(quán)利
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條：
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定；接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
2、業(yè)主的義務(wù)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條：
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
·業(yè)主委員會和物業(yè)公司的關(guān)系
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
·物管公司的責(zé)任義務(wù)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
了解了相關(guān)的法律知識，回到前面兩個案例，如何在生活中避免出現(xiàn)這樣的情況呢？法官建議：1、小區(qū)應(yīng)該成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面合同，約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)哪些該做、哪些不該做，管理的標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。2、物業(yè)服務(wù)合同在內(nèi)容上對相關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定一定要細(xì)化，明確相關(guān)責(zé)任，在確定合同內(nèi)容時，需要每一位業(yè)主的參與，因?yàn)橹挥袠I(yè)主真正知道需要的是什么。3、提倡契約精神，物業(yè)公司和業(yè)主都應(yīng)該堅(jiān)守契約精神，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主都應(yīng)該按照公約、合同來辦事。在日常生活中，因?yàn)橛械臉I(yè)主因?yàn)榉孔勇┧匈|(zhì)量問題而不交納物業(yè)費(fèi)，這種主張是不受法律保護(hù)的，因?yàn)榉孔淤|(zhì)量問題和物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有關(guān)系的。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主都應(yīng)該嚴(yán)格按照合同、公約來辦事，依法規(guī)范自己，我們就會進(jìn)入一個良性的、美好的社會，建設(shè)一個和諧溫馨的生活社區(qū)。
